Mietverhältnis eines Verstorbenen: Die unterlassene Kündigung macht Mietschulden nicht zu Nachlasserbenschulden
Wohnungsmietverhältnisse enden nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Treten weder Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder in das Mietverhältnis ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Im Folgenden hatte der Bundesgerichtshof (BGH) darüber zu urteilen, inwieweit diesbezügliche Erben bei Mietrückständen haften, wenn diese zuvor schon eine Nachlassverwaltung des überschuldeten Nachlasses angeordnet haben.
Nachdem ein Mann verstorben war, nahm sein Bruder die Erbschaft an. Der Vermieter des Verstorbenen kündigte nach einigen Monaten das Mietverhältnis und verlangte von dem Bruder als Erben die Zahlung der Mieten für die Monate nach dem Tod sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Kurze Zeit später wurde auf Antrag des Bruders für den überschuldeten Nachlass die Nachlassverwaltung angeordnet. Diese führt dazu, dass der Erbe für Erblasserschulden nicht mehr mit seinem eigenen Vermögen haftet, sondern sich die Haftung auf den Nachlass beschränkt. Der Vermieter ließ die Wohnung zwangsräumen und machte seine Forderungen weiterhin vor Gericht gegen den Erben geltend.
Der BGH stellte fest, dass das Mietverhältnis mit dem Bruder als Erben fortgesetzt worden war und dieser für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten - vor und nach dem Tod des Erblassers - haftet. Durch die Nachlassverwaltung hatte der Bruder zwar seine Haftung auf den Nachlass beschränkt. Die Haftungsbeschränkung erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für die der Erbe nicht nur als solcher, sondern (auch) persönlich haftet. Dies ist der Fall bei Nachlasserbenschulden, also Verbindlichkeiten, die der Erbe bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses selbst begründet hat und für die er deshalb (auch) selbst haftet. Für diese kann der Erbe trotz angeordneter Nachlassverwaltung in Anspruch genommen werden.
Der BGH entschied, dass hier keine solchen Nachlasserbenschulden vorliegen. Das unterlassene Gebrauchmachen des Erben von seinem Recht zur außerordentlichen Kündigung begründet keine persönliche Haftung, da es sich um ein Recht und nicht um eine Pflicht handle. Das Gericht wies noch darauf hin, dass eine persönliche Haftung jedoch durchaus eintritt, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner Pflicht zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkäme. Denn dieses Unterlassen habe Handlungsqualität, wenn für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln bestünde und er hiergegen verstieße. In diesem Fall hatte die Vorinstanz jedoch nicht ausreichende Feststellungen dazu getroffen, ob und wann der Räumungsanspruch fällig war, so dass die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen wurde.
Hinweis: Der BGH hat hier die lange umstrittene Frage entschieden, ob Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach dem versäumten Kündigungstermin fällig werden, auch Eigenverbindlichkeiten der Erben sind, für die diese persönlich haften.
Quelle: BGH, Urt. v. 25.09.2019 - VIII ZR 138/18
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(aus: Ausgabe 12/2019)